고금리에 왜 집값은 오를까?

[1] 고금리에도 불구하고

[2] 한국, 미국, 호주 등 집값은 오르고 있습니다.

[3] 공급 부족, 금리 정점론의 영향입니다.

고금리에 왜 집값은 오를까?

한국을 비롯한 미국, 호주, 뉴질랜드 등의 집값이 반등하고 있습니다. 고금리에도 집값 상승 동조화를 보이는 모습에 관심이 모입니다. 오늘 부딩은 ‘집값 상승 동조화: 고금리에 왜 집값은 오를까?’에 대해 다룹니다.

한국, 미국, 호주 집값 반등

작년에 20~30% 집값 하락을 경험한 한국과 미국, 호주, 뉴질랜드. 올 들어 이들 국가의 집값은 반등했습니다. 미국 집값은 올 들어 6월까지 13.6% 올랐고(출처: 미국부동산중개인협회(NAR)), 호주 시드니 집값은 9월까지 8.8% 상승했습니다(출처: 코어로직(CoreLogic)). 한국도 9월 중순 기준 거래된 서울 아파트 최고 가격이 전 고점의 88% 수준까지 회복한 것으로 나타났습니다(출처: 부동산R114).

check! 최근 전문 기관들은 각국의 집값 예측치를 수정했습니다. 올 초만 해도 고금리의 영향으로 주요국의 집값이 2024년까지 떨어질 것으로 봤기 때문입니다. 가령 글로벌 부동산 정보 기업 코어로직은 올해 호주 집값 전망치를 당초 10% 하락에서 4% 상승으로 고쳤습니다.

고금리에 왜 집값은 오를까? 통상 금리가 오르면→대출 상환 부담이 늘어→매수 수요는 줄고→집값은 떨어지기 마련입니다. 한데 최근 몇몇 국가의 집값이 상승한 건 ▲공급 부족 ▲금리 정점론 때문이라는 분석이 지배적입니다. ① 코로나19로 인한 자재값 상승 등으로 집을 짓지 않아 주택이 귀해졌고 ② 세계 통화정책에 영향을 주는 미국 금리가 정점을 찍고 내년부터 하락해 주택 수요를 다시 늘릴 거란 주장입니다.

check! 최근 우리 정부도 12만 가구에 달하는 공공주택 추가 공급 대책을 내놨습니다. 지금 부지런히 집을 짓지 않으면 2~3년 후 부족한 공급량이 집값을 자극할 수 있다는 판단입니다.

2024년에도 고금리가 이어지면? 반면 최근 JP모건 CEO는 내년 미국 기준금리¹⁾가 7%까지 오를 수 있다며 “전 세계가 이에 대한 대비가 돼 있는지 모르겠다”고 했습니다. 만약 2024년에도 고금리가 이어지면 어떡하느냐고요? 경기침체가 심해져 주택공급량이 아무리 부족해도 수요는 더 빠른 속도로 줄어들 수 있다는 것이 시장의 진단입니다.

check! 글로벌 금융위기²⁾의 영향으로 입주 물량이 크게 줄어든 2012년에 서울 집값은 크게 하락했습니다. 공급(입주) 물량보다 경제심리지수와 금리, 대출 규제, 정책 변수 또한 집값의 향방을 좌우한다는 주장이 나오는 이유입니다.

¹⁾ 기준금리: 한 나라의 금리를 대표하는 정책금리를 의미합니다. 이것을 올리면 시중은행의 금리도 함께 오르고, 이것을 내리면 시중은행의 금리도 내려갑니다. ²⁾ 글로벌 금융위기: 2008년 미국에서 터져 그 여파가 전 세계로 번진 최악의 경제위기를 말합니다. 부동산 버블로 집값이 오르자 신용불량자에게까지 주택담보대출을 막 퍼주다가 발생한 대참사라고 이해하면 쉽습니다. 우리나라 집값은 고평가? 이런 가운데 최근 수도권을 중심으로 집값이 오르고 있습니다. ‘공급부족 우려’를 그 원인으로 본 정부가 추석 연휴 전에 공급 대책을 내놨지만, 그 효과는 미미할 거란 평가가 지배적입니다. 반면 한국은행은 “우리나라 집값이 고평가됐다”며 연일 경고성 발언을 내놓고 있습니다. 금리인하 가능성에 대해서도 ‘시기상조’라는 메시지를 내고 있고요. 집값 상승세가 언제까지 이어질지 관심이 쏠립니다.

연 소득 8500만 원 신혼부부 ‘디딤돌’ 가능

10월 6일부터 신혼부부 대상 정책대출의 소득 요건을 조정합니다. 디딤돌대출¹⁾은 부부 합산 연 소득 8500만 원(기존 7000만 원), 버팀목대출²⁾은 부부 합산 연 소득 7500만 원(기존 6000만 원)으로 올리는 게 핵심입니다. 두 대출의 집값 기준과 보증금 요건 등은 전과 같습니다.

¹⁾ 디딤돌대출: 정부가 저리로 빌려주는 내 집 마련 대출 상품입니다. 연 소득 8500만 원 이하 신혼부부(+2자녀 이상 가구)에게 최대 4억 원을 최저 연 2.45% 금리로 빌려줍니다. 일반가구, 생애 최초 주택 구입자에겐 각각 최대 2억5000만 원, 3억 원을 빌려줍니다.

²⁾ 버팀목대출: 정부표 대표적 정책자금 대출로 일반·신혼가구 모두 수도권 3억 원 이하, 지방 2억 원 이하(2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원, 지방 3억 원 이하) 전셋집을 계약할 때 수도권 기준 최대 2억 원(지방 1억6000만 원)까지 연 2%대 저리로 빌려줍니다.

전세 사기 피해 20·30대가 69.7%

정부가 ‘전세 사기 피해자 결정·지원 현황’을 발표했습니다. 이에 따르면 정부에서 전세 사기 피해자로 인정한 6063명 중 42%는 무갭투자¹⁾와 동시 진행²⁾ 수법에 당한 것으로 나타났습니다. 또 전세 사기는 수도권(66.4%)에 집중됐고, 피해자 중 20·30대가 69.7%를 차지했습니다. 피해 주택은 다세대주택(32.2%), 오피스텔(26.2%) 순으로 드러났습니다.

¹⁾ 무갭투자: 전셋값이 매맷값보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.

²⁾ 동시 진행: 매맷값과 같거나 더 높은 전셋값을 받아 집값을 충당하며 단기간에 수십, 수백 채의 주택을 사들이는 수법을 말합니다.

공시가격 12억 원까지 주택연금 가능

10월 12일부터 주택연금¹⁾에 가입할 수 있는 주택 공시가격 기준을 ‘9억 원 이하’에서 ‘12억 원(시세 17억 원) 이하’로 고칩니다. 또 총대출한도²⁾ 상한을 6억 원(기존 5억 원)으로 높여 신규 가입자의 월 지급금은 최대 20％까지 오를 전망입니다.

¹⁾ 주택연금: 한국주택금융공사에 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 매월 연금을 주는 상품을 말합니다. 10월 12일부터 공시가격 12억 원(시세 17억 원) 이하 집을 가진 부부 중 한 명이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 역(逆)모기지 상품이라 나이가 많고, 집값이 비쌀수록 받는 돈의 총액(대출한도)도 늘어납니다.

²⁾ 총대출한도: 한국주택금융공사의 재정 여건 등을 고려해 가입자에게 지급할 수 있는 연금 총액(물가상승률 등을 고려해 현재가치로 환산)을 말합니다.

오피스텔 10건 중 1건만 낙찰

한때 아파트 대체재로 인기를 끈 오피스텔이 고금리 때문에 외면당하고 있습니다. 실제로 올 9월 서울 오피스텔 낙찰률¹⁾은 11%대를 기록했습니다. 10건 중 1건만 새 주인을 찾은 겁니다. 이에 서울 오피스텔 경매 물건도 8월 기준 116건으로 쌓이고 있습니다. 약 2년 전인 2021년 9월 14건이었던 것과는 대비됩니다.

¹⁾ 낙찰률: 경매에서 낙찰되어 새 주인을 찾은 비율을 말합니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았다는 얘기입니다.

9월까지 문 닫은 건설사 405곳

부동산 경기 악화로 올 들어 9월까지 문을 닫은 건설사가 405곳을 기록했습니다. 이는 같은 기간 기준 17년 만에 최대치입니다. 가장 큰 원인은 분양 물량이 줄어섭니다. 실제로 올 1∼9월 분양 물량은 13만5181가구로, 작년 동기(25만2190가구) 대비 절반밖에 되지 않습니다.