수도권 아파트
매매지수 : 94.9 (■)
전세지수 : 89.7 (▲0.1)
지방 아파트
매매지수 : 92.4 (■)
전세지수 : 90.9 (■)
100 이상: 수요 > 공급 (상승 가능성)
100 미만: 공급 > 수요 (하락 가능성)
11월 11일 기준, 자료: 한국부동산원
[ 오늘 부딩 요약 ]
► 아파트 경매 물건이 쏟아지고 있습니다.
► 서울은 9년여 만에 가장 많습니다.
► 단, 대출 규제로 물건은 쌓이고 있습니다.
경매에서 기회 찾기?
서울 아파트 경매 물건이 9년여 만에 가장 많습니다. 하지만 돈을 마련할 곳이 없어 물건은 쌓이고 있습니다. 오늘 부딩은 ‘서울 아파트 경매 물건 폭증: 경매에서 기회 찾기?’에 대해 다룹니다.
9년 만에 최다
지난 10월 서울에서 경매로 나온 아파트는 380건이었습니다(출처: 지지옥션). 2015년 4월(401건) 이후 9년여 만에 가장 많고, 전달인 9월(169건)과 비교해도 2배 이상 늘었습니다. 낙찰률도 41.3%로 9월(45.6%)보다 4.3%p 하락했고요. ① 고금리로 원리금을 갚기 어려워 경매로 나오는 아파트는 늘고 있지만 ② 대출 규제로 돈을 마련할 곳은 없어 수요가 줄고 있습니다.
[ ☑️ Check! ] 경기도 비슷한 상황입니다. 2024년 10월 경기에서 경매로 나온 아파트는 809건으로, 이는 2014년 12월 이후 약 10년 만에 최고치입니다.
시장의 특이점 3
서울 아파트 경매 물건 증가와 관련해 눈에 띄는 세 가지 특징을 살펴봅니다.
노도강 유찰 증가: 지난달 서울 아파트 경매에서 2회 이상 유찰된 35건 중 13건이 ‘노도강' 지역이었습니다. 전체 유찰 물건의 약 37%로, 시장 전망이 밝지 않은 상황에서 낮은 가격대 아파트의 수요가 더 줄어든 걸 보여줍니다.
유찰 물건 적체: 올여름만 해도 아파트 경매 물건은 유찰 후 곧 새 주인을 찾았지만, 요샌 유찰 후 매물이 쌓이는 현상이 두드러집니다. 이로 인해 향후 가격 하락 가능성이 커지고 있습니다.
강남 3구 고가 낙찰: 반면 강남 3구(강남·서초·송파구)에선 감정가를 초과한 낙찰 사례가 나타나고 있습니다. 평균 낙찰가율은 강남(107.5%), 서초(107.3%), 송파(101.3%) 순입니다. 고가 시장에 대한 수요는 여전히 강합니다.
[ ☑️ Check! ] 낙찰률과 낙찰가율의 차이요? 낙찰률은 경매에서 낙찰돼 새 주인을 찾은 비율을 뜻합니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았단 얘기. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가격의 비율을 의미합니다. 낙찰가율이 90%라면 감정가가 10억 원인 물건이 9억 원에 낙찰됐다는 얘깁니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻.
경매에서 기회 찾기?
아파트 경매 물건 증가는 내 집 마련의 기회일 수 있습니다. 평소 궁금했지만 누구에게 묻기 힘들었던 경매 기초 지식을 Q&A로 정리했습니다.
Q 부동산 경매란?
A 가장 높은 가격을 부른 이에게 집을 넘기는 방식입니다. 보통 채권자(돈을 빌려준 이)가 법원을 통해 경매를 진행하고, 그 부동산이 있는 지역의 법원에서 열립니다.
Q 경매 정보는 어디서 얻지?
A 법원경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에서 무료로 정보를 얻을 수 있습니다. 다만 검색은 좀 불편할 수 있어요. 좀 더 편하게 정보를 얻고 싶다면 유료 사이트를 이용하는 것도 좋습니다.
Q 시장 하락기와 상승기, 경매에 유리한 시기는?
A 시장 하락기가 유리합니다. 시장 하락기엔 채무불이행 사례가 늘고, 경매에 나오는 부동산 수도 증가해 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있습니다. 물론 시장 상승기에도 경매는 존재합니다. 단, 상승기엔 경쟁이 치열해 싼값에 낙찰받기 어렵습니다. 따라서 급매 가격 정도에 낙찰받아 상승 흐름에 편승, 오른 가격에 매도해 수익을 냅니다.
Q 앞으로 집값이 더 떨어진다고 가정하면 이달보단 다음 달, 그다음 달에 더 싼 경매 물건이 나오는 게 아닐까?
A 감정평가 시점보다 시세가 떨어져 유찰 횟수가 늘면 결국 누군가가 낙찰을 받습니다. 하지만 부동산시장이 계속 하락세라면 감정가도 시세를 반영합니다. 가령 6개월 전 5억 원으로 감정한 아파트의 현재 감정가가 시세를 반영해 4억5000만 원이 되기도 합니다. 즉 낙찰가율은 큰 의미가 없습니다. 입찰 당시 시세를 기준 삼아 싼값에 낙찰받는 게 ‘훨씬’ 중요합니다.
Q 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있을까?
A 목적에 따라 다릅니다. 월세 수익을 원한다면 오피스텔이나 빌라가 좋고, 시세차익을 원한다면 아파트가 더 나을 수 있습니다. 재개발이나 재건축 지역은 장기투자에 적합하지만, 고수익을 노리고 무작정 도전했다가 그만큼 큰 리스크를 짊어질 수 있으니 신중히 접근해야 합니다.
전셋값 10% 오르면, 출산율 0.01명 감소
수도권 아파트 평균 전셋값이 10% 오르면 합계출산율이 0.01명 줄어든다는 연구 결과가 나왔습니다(출처: 국토연구원). 반면 지방에선 일자리와 고용 안정성이 더 큰 영향을 미쳤습니다. “수도권으로 일자리와 인구가 몰리며 주거비가 오르고 취업 경쟁이 심해져 전국적으로 출산율이 하락한다”는 분석입니다.
신축이 평균 6억 원 비싸
11월 11일 기준 서울의 5년 이하 신축 아파트는 평균 18억 원, 10년 초과한 구축 아파트는 12억 원으로 약 6억 원 차이가 났습니다(출처: 부동산R114). 2022년 약 2억 원, 2023년 약 1억7000만 원으로 줄어든 그 격차가 올해 급격히 커진 건 똘똘한 한 채¹⁾ 선호 현상 때문이란 분석입니다.
¹⁾ 똘똘한 한 채: 여러 부동산을 갖는 대신 가격 상승 가능성이 높은 지역에 위치한 좋은 주택을 하나만 소유하는 전략을 말합니다. 주로 입지가 좋고 미래 가치가 상승할 가능성이 높은 주택을 칭합니다.
소형 경쟁률 작년 2배
올 10월까지 전국 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 소형 아파트의 청약 경쟁률은 32.41 대 1로, 작년(14.07 대 1)보다 2배 이상 올라갔습니다. 매맷값도 작년보다 16.7% 상승했고요(출처: 부동산R114). 1·2인가구 증가와 최근 급등한 분양가가 주요 원인이란 평입니다.
수도권 1% 상승, 지방 2% 하락
내년에 수도권 집값은 1% 오르고, 지방은 2% 내릴 거란 전망이 나왔습니다(출처: 한국건설산업연구원). “시장심리는 좋아졌지만 가격 부담은 여전하다”는 설명입니다. 참고로 올 들어 수도권 집값은 금리인하에 대한 기대로 3분기까지 급등했다가, 9월 대출 규제 강화로 오름세가 둔화했습니다.
고점 대비 74.7% 감소
올 10월 서울 아파트 매매거래는 2287건으로 9월보다 23.4%, 7월 고점 대비 74.7% 줄었습니다. 전월세거래도 9월 1만3892건에서 10월 1만3282건으로 4.4% 감소했고요(출처: 다방). “강도 높은 가계부채 관리로 당분간 부동산시장 냉각기가 예상된다”는 의견이 나옵니다.
Q 2억 원 모으기 vs 노도강 소형 매수, 어느 쪽이 낫나요?
•가족구성원: 20대 후반 여성
•현 거주지: 서울시 성북구 원룸(월세)
•현 주택 소유 여부: 무주택
•자산 / 부채: 1억5000만 원(현금 1억2000만 원 + 주식 3500만 원) / 신용대출 1000만 원
•월수입: 약 325만 원
•허용 가능한 월 원리금 상환액: 150만 원
•내 집 마련 희망 지역: 회사가 있는 송파구, 중구 접근이 용이한 지역
•내 집 마련 우선순위: 교통>학군>투자>상권>자연
•고민 중인 사연:
-대학 때부터 재테크에 관심을 두고 꾸준히 공부하며 자산을 모았습니다. 부동산시장의 급격한 상승을 경험하며 자연스레 ‘부동산 불패’라는 인식을 갖게 되었습니다.
-하지만 20대 미혼이라 청약가점은 낮습니다. 구축 아파트를 매수하자니 연 4%대의 대출금리가 부담스럽지만, 연봉 인상 가능성이 있어 어느 정도 감당은 가능할 것 같습니다.
-특히 ‘주거 안정’을 삶의 중요한 가치로 여기고 있습니다. 현재 가진 자금 수준에서 대출받아 매수할 수 있는 주택 선택지를 아래에 정리했고, 그중 하나를 택하고 싶습니다.
1. 노원·도봉·강북구 대단지 소형 아파트 매수
가격: 4억 원대
특징: 방 2개, 화장실 1개, 세대당 주차 1대 미만
장점: 경전철 호재와 비교적 낮은 가격대
단점: 을지로와 송파구를 오가며 일하는 상황이라 통근 부담이 있음
2. 동대문구 역세권 도시형생활주택 매수
가격: 4억 원대
특징: 방 1개, 화장실 1개, 1.5룸 구조, 자주식 주차장 1대
장점: 역세권, 1군 건설사 브랜드라 가격 방어 유리
단점: 방 1개, 훗날 잘 팔 수 있을지 걱정됨
3. 중구 역세권 빌라 매수
가격: 4억 원 미만
특징: 방 2개, 화장실 1개, 자주식 주차장 1대, 조망권 확보
장점: 조망이 좋고 주차 편리함
단점: 가격 상승 한계, 대출 부담, 훗날 잘 팔 수 있을지 걱정됨
4. 자산 2억 원 만들기
기간: 약 2~3년
장점: 더 나은 주거지로 접근 가능
단점: 당분간 주거 불안
사연 제공 | pp***님
A 노도강 소형 아파트 매수를 먼저 추천합니다
1번(노원·도봉·강북구 대단지 소형 아파트 매수)을 우선 추천합니다. 4번(자산 2억 원 만들기)은 1번의 대안이고, 3번(중구 역세권 빌라 매수)은 조건부로 반대합니다. 2번(동대문구 역세권 도시형생활주택 매수)은 반대합니다. 왜 이런 조언을 드리는지 설명합니다.
노원·도봉·강북구 대단지 소형 아파트는 현재 서울에서 5억 원 이하로 접근 가능한 거의 유일한 물건입니다. 이 지역의 단점은 교통과 일자리인데, GTX-C 노선이 예정돼 있고, 창동역과 노원역 주변 업무지구 개발계획도 있어서 미래가치를 기대할 만합니다. 가급적 창동주공 시리즈나 상계주공 시리즈 중 역과 가깝고 용적률이 낮은 단지를 찾아보세요. 참고로 중계동 중계그린, 중계무지개는 투자자들이 소액투자로 많이 들어간 단지입니다.
최근 강남을 중심으로 한 ‘한강 벨트’에선 신고가가 나오고 있지만, 노원·도봉·강북구 지역은 아직 전 고점 대비 80% 수준입니다. 대출 규제와 집값 단기 급등에 따른 피로감으로 거래가 죽어 있는 지금, 무주택 실수요자에게는 기회일 수 있습니다. 단, 무리한 대출은 금물입니다. 만약 금리가 지금보다 오르더라도 3년은 버틸 수 있는 상황이라면 그때 접근하세요. 이게 리스크 관리입니다.
자산 2억 원 만들기도 괜찮은 선택지입니다. 당장 내 집 마련이 어렵다면 허리띠를 졸라매고 돈을 모으며 청약에 도전하는 것도 방법입니다. 가점이 낮을 테니 추첨 물량을 우선해 노리고요. 특히 회사에서 멀더라도 내년부터 본격적으로 시작하는 3기 신도시 청약엔 꾸준히 도전하세요.
중구 역세권 빌라 매수는 조건부로 반대합니다. 재개발구역이거나 그 가능성이 있다면 장기보유해도 괜찮지만, 지금 가진 돈으로 들어가긴 어려울 겁니다. 재개발 가능성이 없는 빌라는 환금성도 떨어져 자금이 묶일 위험이 큽니다. 마지막으로 동대문구 역세권 도시형생활주택은 투자가치가 없습니다. 도시형생활주택은 대부분 수익성이나 미래가치를 기대하기 어렵습니다.
〈청약 기간 11월 18~20일〉
아크로 베스티뉴 ★☆(1.5/5)
“경기 안양 최고 분양가 단지로 84㎡가 약 16억 원입니다. 서울 준신축이 낫습니다.”
군포대야미 대방 디에트르 시그니처 ★★☆(2.5/5)
“분양가가 적당합니다. 숲세권으로 조용히 살기에 괜찮습니다.”
힐스테이트 도안리버파크 3단지 ★★★(3/5)
“대전 도안신도시 인기 단지로 앞선 1·2단지 분양도 성공했습니다.”
청주테크노폴리스 힐데스하임 더원 ★★★★(4/5)
“시세보다 5000만 원 낮은 분양가로 실거주와 투자용 모두 좋습니다. 가점이 낮다면 추첨제 100%인 113㎡ 추천.”
본 칼럼은 필자의 주관적 의견입니다. 청약 여부는 단지 정보를 직접 확인한 후 신중히 결정하시기 바랍니다.
경매
법원이 부동산을 공개적으로 파는 걸 말합니다. 가령 내가 은행에서 돈을 빌려 집을 샀는데 그 돈을 갚지 못하면, 은행은 법원에 부탁해서 그 집을 경매로 내놓게 됩니다. 일반 매매보다 싼 가격에 나오는 경우가 많아 투자자들한테 인기가 많습니다.
공매
공공기관이 세금 체납이나 채무 불이행 때문에 압류한 부동산을 파는 절차입니다. 내가 세금을 안 내 집이 압류되면, 한국자산관리공사 같은 공공기관이 이 집을 공매로 내놓습니다. 경매보다 절차가 더 간단하고 빠르게 진행된다는 특징이 있습니다.
계에에속
요새 계에에속, 산책하기 좋은 하늘.
사진 제공 | @hamseul_photo
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