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거래량은 늘었지만



[1] 서울 아파트 거래량이 31개월 만에 

[2] ‘4000건’을 회복했습니다. 

[3] 단, 집값 상승 동력은 약하단 평입니다. 




거래량은 늘었지만

서울 아파트 매매거래량이 31개월 만에 최고치를 기록했습니다. 대출 규제 속 거래량 증가가 의미하는 것과 향후 시장 전망에 관심이 모입니다. 오늘 부딩은 ‘서울 4000건 회복: 거래량은 늘었지만’에 대해 다룹니다.




31개월 만에 4000건 회복

올 3월 서울 아파트 매매거래량이 4060건을 기록했습니다(출처: 서울부동산정보광장). 2021년 8월 4065건을 기록한 후 31개월 만에 4000건을 회복했습니다. 통상 매매거래량은 가격을 이끕니다. 거래량이 늘면 가격이 오르고, 줄면 가격은 내려갑니다. 실제로 전국 아파트값이 7.56% 급락한 2022년 서울 아파트 연간 월평균 거래량은 997건이었습니다. 늘어난 거래량에 집값이 기지개를 켜는 게 아니냐는 분석이 나옵니다.

  • check! 2006~2022년 서울 아파트 월평균 거래량은 6040건입니다. 단, 부동산시장이 급등한 2019~2020년 자료를 포함한 만큼 일반적 거래량 평균은 4000~5000건 정도로 보는 게 정확하다는 분석도 있습니다.





거래량 증가? ‘실수요’

스트레스 DSR¹⁾ 시행 등 전보다 빡빡해진 대출 규제에도 거래량이 늘어난 건 ① 신생아특례대출²⁾을 출시하고 ② 아파트 전셋값이 10개월째 치솟고 ③ 분양가가 주변 시세만큼 오른 데다 ④ 주택 착공(공사 시작)이 줄며 2~3년 후 공급부족이 현실화할 수 있다는 우려가 퍼졌기 때문이란 분석입니다. 즉 전셋값, 분양가가 뛰는 데 따른 불안으로 대출이자를 고려해 감당 가능한 수준의 매물 위주로 내 집 마련을 하려는 실수요가 늘었단 얘기.

  • check! 올 1분기 누적 거래량은 노원구가 669건으로 가장 많습니다. 신생아특례대출은 ‘9억 원 이하’ 주택을 살 때 이용할 수 있는데, 노원구는 9억 원 이하 아파트 비중이 80% 이상을 차지합니다. 올해 부동산시장은 실수요자가 이끌 거라는 전망이 나오는 이유입니다.

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리인상 가능성을 고려해 현재 대출금리에 ‘가산(스트레스)금리’를 더해 대출한도를 정하는 걸 말합니다. 이처럼 높은 금리를 적용하면 대출한도는 단연 줄어듭니다.

²⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 주택구입자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 5억600만 원 이하 ③ 연 소득 1억3000만 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.6% 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다(대출 가능 집값 9억 원까지).



거래량은 늘었지만

단, 최근 경제 상황은 내 집 마련을 하려는 실수요에게도 호의적이지 않다는 평이 대세입니다. ① 금리인하 예상 시점이 밀리고 있고 ② 매수심리 악화를 뜻하는 미분양¹⁾ 물량이 늘고 있으며 ③ 경기둔화는 물론 내 집 마련에 긍정적 요소인 정부 정책도 보이지 않는다는 겁니다. 이에 전처럼 거래량 증가가 집값 상승으로 이어질 가능성은 낮다는 분석이 있습니다.

¹⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.



갭투자도 뒷걸음질

아파트 전셋값이 작년 6월부터 10개월째 오름세임에도 서울 지역의 갭투자¹⁾ 비중은 오히려 줄고 있습니다. 작년 12월 서울 아파트 매매거래 3225건 중 갭투자는 432건으로 13%를 차지했지만, 올 들어 △1월 11% △2월 7% △3월 4% 등 갈수록 줄고 있습니다. 향후 집값 상승에 대한 기대감이 아직 투자수요를 자극할 정도는 아니기 때문이란 풀이입니다.

  • check! 갭투자가 감소하는 원인 중 하나로 낮은 전세가율이 꼽힙니다. 통상 갭투자 수요는 전세가율이 높을 때, 즉 매맷값과 전셋값의 간격이 좁혀질 때 늘어납니다. 올 3월 서울 아파트 전세가율은 47.5%(출처: 부동산R114)입니다. 집값이 그간 오른 기간에 비해 전셋값 오름폭이 작아 전세가율도 낮다는 분석입니다.

¹⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)이 높을수록 갭이 적은 게 특징. 소액의 투자금으로 아파트나 빌라를 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.  





첫 신생아 특공 경쟁률 61.7 대 1

경기 성남에서 나온 첫 신생아 특별공급¹⁾ 청약 경쟁률이 61.7 대 1을 기록했습니다. 이 단지의 전체 특별공급 평균 청약 경쟁률은 55.7 대 1이었습니다(출처: LH). 정부는 공공분양엔 신생아 특별공급, 민간분양엔 신생아 우선공급을 신설해 올해부터 연간 3만 가구를 공급할 계획입니다.

¹⁾ 신생아 특별공급: △입주자 모집 공고일 기준 2세 이하 자녀(임신 포함)를 둔 △부부 합산 월 소득 1302만 원(도시근로자가구월평균소득의 200%) 이하 △무주택 가구 구성원이 공공분양(뉴:홈) 청약 시, 일반인과 청약 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다(혼인신고 여부 무관).



1인가구 공급 기준 재검토

정부는 공공임대주택¹⁾의 세대원 수별 공급면적 기준을 재검토합니다. 최근 1인가구의 공급 기준을 ‘전용면적 40㎡(약 12평) 이하’에서 ‘35㎡(약 10평) 이하’로 줄이며, 1인가구를 중심으로 면적 제한에 대한 비판의 목소리가 커진 데 따른 겁니다. 정부는 올 상반기 중 대안을 공개할 방침입니다.

¹⁾ 공공임대주택: 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 저렴하게 임대하거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택으로, 주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급합니다. 크게 ‘건설임대’와 ‘매입임대’, ‘전세임대’로 나뉩니다. 임대주택을 LH가 직접 건설하거나, 기존 건축물을 매입해 임대하는 등 각기 방식은 다르지만 모두 사회적 약자에게 공급합니다.



‘주거비’가 가장 부담

20·30대 청년 1547명에게 가장 부담되는 월 지출 항목을 물으니 40.2%가 ‘주거비’라고 답했습니다(출처: 다방). 주거비 체감도에 대해선 34.9%가 ‘보통’, 34%가 ‘높다’고 했고 ‘매우 높다’고 답한 이도 16.9%나 됐습니다. 특히 전세 거주자의 41.3%가 ‘보통’이라고 답한 반면, 월세 거주자는 41.9%가 ‘높다’고 응답했습니다.



서울 전세 비중 46.9%로 역대 최저

올 1분기 서울 주택의 전세 계약 비중이 46.9%로 나타났습니다(출처: 경제만랩). 2011년 이후 역대 최저치입니다. 자치구 중엔 관악구의 전세 비중이 가장 낮았습니다. 서울 주택 전세 비율은 ▲2021년 58% ▲2022년 50.3% ▲2023년 47.6% 등 매년 하락세입니다. 빌라의 ‘월세화’ 등이 영향을 미쳤다는 평입니다.



최대 3만 가구 ‘선도지구’ 지정

정부는 1기 신도시¹⁾별로 전체 가구수(약 30만 가구)의 5~10%를 노후계획도시특별법²⁾에 따라 먼저 재건축을 진행하는 선도지구로 정할 방침입니다. 가령 분당(9만7600가구)이라면 4900∼9700가구를 선도지구 물량으로 볼 수 있습니다. 정부는 5월 중 선도지구 선정 규모, 기준 등을 공개할 계획입니다.

¹⁾ 1기 신도시: 경기도 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시에 들어선 30여만 가구의 아파트를 말합니다. 노태우 대통령 시절 서울 집값을 잡기 위해 조성했고, 처음 입주한 건 1991년입니다.

²⁾ 노후계획도시특별법: 조성한 지 20년이 지난 100만㎡(약 30만 평) 이상 노후계획도시 아파트의 용적률을 높이고(더 높이 지을 수 있게) 안전진단을 면제(정비 절차를 더 빠르게 진행할 수 있게)하는 등 재건축 규제완화책을 담은 법입니다.




<수도권>

△서울 아파트 전셋값 49주째

△서울 1분기 소형 아파트 분양가 1년 전 대비 19.7%

△서울 1분기 A급 오피스빌딩 평균 공실률 2.4%, 전 분기보다 0.2%p


△서울 5월 입주 물량 ‘0’건

△SH 올해 반지하·전세 사기 주택 등 3900여 가구 매입

△SH ‘서울리츠 행복주택’ 304가구 입주자 모집(5월 10일 마감)


△강남 ‘자립준비주택’ 1호 시범 운영

△노원 아파트값 버금가는 분담금에 재건축사업 발목

△양천 ‘목동14단지’ 최고 60층 재건측 추진


△중 ‘남산타운’ 리모델링 조합설립인가 신청 반려

△경기 ‘청년기회주택’ 도입 검토

△용인 신혼부부 55쌍에게 전세대출 이자 100만 원 지원(5월 17일 마감)


△의정부 ‘장암2구역’ 재개발사업 가시화

△광명 7개 철도로 ‘수도권 20분대’ 교통망 구축 추진

△GH ‘안성청사복합 통합공공임대주택’ 320가구 입주자 모집(5월 23일, 30일 마감)


△인천 제2경인선, 민자·재정사업 ‘투트랙’ 검토

△인천 용현·학익 2-2블록 17년 만에 착공 추진

△LH 3기 신도시에 도보 생활권 공원 100여 곳 조성 계획



<지방>

△부산 재개발사업 ‘노후 건축물 비율’ 기준 완화

△대구 아파트값 23주째

△대전 ‘대전~세종~충북 CTX’ 민자 적격성 조사


△세종 ‘공동주택 품질점검단’ 운영 방안 개선·강화

△전주 ‘대한방직 터’ 개발사업 관련 주민 의견 분분

△춘천 개별공시지가 작년 대비 평균 0.7%


△공주 ‘청년 공유주택 조성사업’ 추진

△김해 ‘신혼 첫 주택 리모델링 지원사업’ 자격 완화

△군위 1분기 땅값 1.28% 상승해 전국 상위권





배산임수

집이 남향일 때 북쪽엔 산이, 남쪽엔 강이 있는 걸 말합니다. 뒤쪽의 산은 집에 생기를 불어넣고 앞쪽의 물은 땅의 기운이 모이게 하는 역할을 한다고 해서 예부터 명당으로 통했죠. 지금도 국내 재계 인사들은 주거지를 택할 때 이 조건을 최우선으로 꼽습니다.


기부채납

국가나 지자체가 기반시설을 확충하기 위해 사업 시행자에게 무상으로 재산을 받아들이는 걸 말합니다. 재건축사업 등을 할 때 조합 땅의 일정 부분을 공공시설물로 조성하면 지자체는 더 높은 아파트를 지을 수 있게 해주는 등 규제를 완화해줍니다.



회현동

여전히 아름다운 그 모습. 

사진 제공. @jnyflm




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