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같은 듯 다른 너


[1] 전국에서 미계약과 미분양이 늘고 있습니다.

[2] 하지만 둘은 분명히 다른 상품입니다.

[3] 둘의 차이를 알아야 청약 시 손해를 안 봅니다.


같은 듯 다른 너

미계약과 미분양에 관한 기사가 늘고 있습니다. 분양시장을 얼리는 한파가 그 원인입니다. 하지만 미계약과 미분양은 엄연히 다릅니다. 시장 하락기에 청약을 통한 내 집 마련에 관심이 있다면 같은 듯 다른 두 상품의 차이를 분명히 알아야 합니다. 주택 수 포함 여부 등 불이익이 생길 수 있어섭니다. 오늘 부딩은 ‘미계약과 미분양: 같은 듯 다른 너’에 대해 다룹니다.

미계약과 미분양의 차이는?

전국에서 무순위청약¹⁾과 선착순 분양²⁾이 늘고 있습니다. 하지만 이에 대해 상담할 때 해당 주택이 미계약인지 미분양인지 구분하지 않고 ‘미분양’으로 통칭해 안내하는 사례가 많습니다. 하지만 둘은 아래와 같이 분명히 다른 상품입니다.

  • 미계약: 청약에 당첨됐지만 계약하지 않은 상태나 그 물량을 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1은 넘었지만 계약 포기자 등이 나와 계약을 이행하지 못하는 상황입니다.

  • 미분양: 분양 물량보다 청약자가 적은 상태나 그렇게 해서 나온 재고를 말합니다. 즉 청약 경쟁률이 1 대 1을 넘지 못한 상황입니다.

¹⁾ 무순위청약: 미계약 물량에 대해 무순위로 청약을 받는 제도입니다. 청약통장이나 예치금이 필요하지 않으며, 2021년 5월 28일 이후 해당 지역에 거주하는 무주택자만 신청 가능합니다. 다만 정부는 2023년 1월부터 무순위청약에서 주거지 요건을 폐지한다고 밝혔습니다. 이에 무주택자라면 어디에 살든 관계없이 무순위청약을 할 수 있게 됩니다.

²⁾ 선착순 분양: 미분양 물량을 해소하지 못해 선착순으로 판매하는 걸 말합니다. 청약통장이 필요 없고 보유 주택 수, 거주지 등과 상관없이 계약이 가능합니다.


같은 듯 다른 너

그건 그렇고, 왜 둘을 구분해야 하느냐고요? 청약 시 주택 수 포함 여부가 달라지기 때문입니다. 미분양 물량은 입주 전 분양권 상태에선 주택 수로 치지 않습니다. 매수를 독려하는 차원의 정책입니다. 하지만 미계약 물량은 다릅니다. 분양권 구입 시 주택 수로 산정하기에 주의해야 합니다. 즉 청약을 기다리는 단지가 있다면, 재당첨 제한¹⁾ 적용을 받을 수 있어 꼭 체크해야 합니다.

¹⁾ 재당첨 제한: 청약에 당첨된 사람이나 그 세대 구성원의 당첨을 어렵게 하는 제도입니다. 가령 투기과열지구에서 계약을 포기하면 10년, 조정대상지역에서 계약을 포기하면 7년간 재당첨이 제한됩니다.


미계약, 미분양은 어떻게 구분할까?

한국부동산원에서 운영하는 청약홈(applyhome.co.kr)에서 쉽게 구분할 수 있습니다. 가령 A단지 전체 타입의 평균 경쟁률은 1 대 1 미만으로 미분양이 나왔지만, 내가 분양받으려는 타입의 경쟁률이 1 대 1 이상이었다면 미계약에 의한 청약으로 주택 수에 포함합니다. 반면 경쟁률이 1 대 1 미만인 다른 타입의 분양권을 매수하면 미분양에 의한 청약으로 주택 수에 포함하지 않습니다.

  • check! 건설사 입장에서 무순위청약과 선착순 분양 등은 ‘완판’으로 가기 위한 과정입니다. 아울러 미계약, 미분양에 대한 청약은 다음과 같은 순서로 진행합니다. ① 무순위청약 ② 선착순 분양 ③ 할인 분양(준공 후 미분양 시).

수도권 미계약 2.7배 증가

지방에선 흔한 미계약 물량 증가가 최근 수도권으로 번지고 있습니다. 한국부동산원의 데이터를 분석한 결과, 올 1월부터 11월 10일까지 수도권에서 무순위청약으로 나온 미계약 물량은 7363가구로 지난해 같은 기간(2698가구)에 비해 2.7배나 늘었습니다. 급격한 금리인상 등으로 청약 당첨자들이 대거 계약을 포기한 영향입니다.

  • check! 미계약 물량 증가는 서울에서도 마찬가지입니다. 올 1월부터 11월 10일까지 서울 청약 당첨자의 미계약 물량은 1573가구로 지난해 371가구에 비해 4배 이상 늘었습니다.



서울 오피스텔 깡통전세 주의보

서울 동대문·종로·중구의 전용면적 18㎡(약 5.5평) 등 초소형 오피스텔을 중심으로 깡통전세¹⁾가 여럿 등장하고 있습니다. 월세 거래가 많은 오피스텔의 특성상 전세 매물은 귀했던 데다, 최근 매매가격이 뚝뚝 떨어지며 이런 일이 일어난 겁니다. 시장에선 전세가율²⁾이 80%를 넘어선 오피스텔에 전세로 들어갈 땐 특별해 주의해야 한다고 조언합니다.

¹⁾ 깡통전세: 통상 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 집주인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

²⁾ 전세가율: 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 10억 원짜리 집의 전세가 8억 원이면 전세가율은 80%.


둔촌주공 12월 5일 분양

서울 둔촌주공 재건축아파트(올림픽파크포레온)가 12월 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양¹⁾ 청약 접수를 시작합니다. 특히 전용면적 59㎡(약 26평) 분양가는 9억5000만 원 내외로 예상돼 최근 정부가 풀어준 중도금대출²⁾ 기준 수혜를 직접적으로 받게 됐습니다. 요즘 이 아파트 소식이 많은 건 1만2032가구(일반분양 4786가구)를 짓는 역대 최대 규모 재건축사업이기 때문입니다.

¹⁾ 일반분양: 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다.

²⁾ 중도금대출: 아파트를 짓는 동안 5∼6차례에 걸쳐 받는 대출을 말합니다. 통상 분양가의 60% 수준입니다. 정부는 11월 21일부터 아파트 중도금대출 허용 분양가 기준을 기존 ‘9억 원 이하’에서 ‘12억 원 이하’로 올립니다.


10명 중 6명, 보유세가 높아요!

우리 국민 10명 중 6명은 부동산 보유세¹⁾가 높다고 여기는 것으로 조사됐습니다. 국책 연구 기관 한국조세재정연구원이 지난 7월 전국 성인 남녀 1000명에게 “종합부동산세(종부세)²⁾ 완화 방안에 공감합니까”라고 물으니 25.8%가 “매우 공감”, 31.1%가 “대체로 공감”한다고 밝혀 공감한다는 의견이 56.9%를 차지했습니다. 이렇게 생각하는 이유로는 “투기 목적이 없는 경우에도 투기 세력으로 간주해 중과세”(63.3%)가 가장 많이 꼽혔습니다.

¹⁾ 보유세: 집을 가진 이가 내는 세금입니다. 크게 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나눌 수 있습니다.

²⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 11억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 6억 원만 넘어도 내야 합니다. 애초에 상위 1%에게만 걷는 게 목표였지만 지난 몇 년간 집값이 크게 올라 과거보다 많은 이가 납부 대상자가 되었습니다.

직거래 건수 3306건

지난 9월 아파트 직거래 비율이 역대 최고치를 기록했습니다. 전국에선 17.8%(3306건), 서울에선 17.4%(124건)가 공인중개사를 통하지 않고 아파트를 직접 거래한 겁니다. 이상한 건 시세보다 수억 원씩 낮게 팔려 최근 ‘폭락 실거래’로 화제가 된 매매 건 대부분이 직거래라는 사실입니다. 이에 정부는 직거래 중 편법 증여¹⁾ 등이 의심되는 불법 거래 행위를 단속하겠다고 밝혔습니다.

¹⁾ 증여: 생전에 누군가에게 재산을 물려주는 행위를 말합니다. 사후에 무상으로 이전되는 재산을 말하는 ‘상속’과는 비슷한 듯 다릅니다.

10년 3개월 만에 최저치

한국부동산원에 따르면 11월 18일 기준 서울 아파트 매매수급지수¹⁾가 69.2를 기록했습니다. 10년 3개월 만에 가장 낮은 수치입니다. 지역별로는 은평·마포·서대문구 등이 있는 서북권의 지수가 65.4로 가장 낮았습니다. 한편 경기도는 지난 11월 11일 기준 74.1에서 18일 72.8로, 인천은 73.9에서 72.1로 지수가 각각 하락했습니다. 시장에선 일반 매물보다 가격을 크게 낮춘 급급매물도 거래가 쉽지 않다고 말합니다.

¹⁾ 매매수급지수: 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 ‘0’에 가까울수록 공급이 수요보다 많음을, ‘200’에 가까울수록 수요가 공급보다 많음을 뜻합니다. ‘100’에 가까우면 수요와 공급 비중이 비슷하다는 겁니다.



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알박기 개발 예정지를 미리 알고 그 땅의 일부를 사들여 개발을 방해하다, 개발 사업자에게 고가로 되파는 투기 수법을 말합니다. 가끔 아파트 단지 가까이 꼭 붙어 있는 단독주택을 볼 수 있는데, 이것이 바로 실패한 알박기의 사례입니다.



물딱지 재개발·재건축 단지에서 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 프리미엄까지 얹어 집을 샀음에도 말이죠. 이렇게 된 데에는 현금 청산 등의 이유가 있습니다. 집이 헐린다고 해서 모두 입주권을 받는 건 아닙니다.




주렁주렁

가을의 탐스러움.

사진 제공. @hqppyeon



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