강남 3구 그다음은?

[1] 수도권의 집값 상승 패턴에 관심이 모입니다.

[2] 그간 크게 세 가지 경로로 나타났습니다.

[3] 단, 9월부터 대출 여력은 더 줄어들 전망입니다.

강남 3구 그다음은?

서울 아파트값 상승세가 향후 어떻게 이어질지에 관심이 모이는 가운데 올 하반기 대출한도가 줄며 ‘회복 탄력성’이 약해질 수 있다는 전망도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘집값이 오르는 경로: 강남 3구 그다음은?’에 대해 다룹니다.

강남 3구 그다음은?

서울 강남 등 주요지 아파트값이 연일 신고가¹⁾를 경신하고 있습니다. 최근엔 마포·강동·성동구까지 그 열기가 퍼지는 모양샙니다. 이런 가운데 국토연구원에서 수도권 집값이 오르는 경로를 예측하는 데 참고할 만한 자료를 내놨습니다. 이른바 ‘집값 상승세가 퍼지는 경로’. 이 자료에 따르면 그간 수도권 아파트값 상승세는 크게 다음과 같은 세 가지 경로로 나타났습니다(출처: 상승기 주택시장 참여자들은 어떻게 행동했을까?: 주택 가격 상승기 시장 참여자 행태와 시사점).

▷1번 경로: 강남 3구→판교·분당→용인 수지→용인 기흥

▷2번 경로: 강남 3구→과천·판교→평촌·인덕원→산본

▷3번 경로: 강남 3구→목동·과천→광명·송도→시흥

check! 국토연구원은 부동산 전문가 5인, 공인중개사 15인을 대상으로 위 경로를 도출했으며 “이러한 확산 순서는 이미 상당히 알려진 사실”이라고 덧붙였습니다. 참고로 2017년부터 2018년까지 KB주택가격동향 ‘아파트매매가격지수’를 분석한 결과 위 경로는 대부분 일치했습니다.

¹⁾ 신고가: 이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.

지방까지 오를 수도?

아울러 한국은행은 “서울 아파트값 상승세가 수도권을 거쳐 지방으로까지 이어질 수 있다”는 분석을 내놨습니다. ‘금리인하 기대감’에 사람들이 집을 더 사들일 수 있다는 겁니다. 지방은 부동산 경기가 너무 안 좋다고요? 맞습니다. 하지만 과거에도 집값 상승세는 시차를 두고 수도권에서 지방으로 확산됐습니다. △2020년 정부의 부동산 규제를 피해 수도권의 유동성이 대구와 울산 등 지방 광역시로 몰렸고 △2023년 3분기에도 수도권의 집값 상승세가 지방으로 전해져 전국 아파트값이 9주째 올랐습니다(출처: 한국부동산원).

추격 매수는 주의해야

그런가 하면 최근 아파트값 급등세를 보며 ‘조바심’을 내는 건 경계해야 한다는 목소리도 나옵니다. △인기 지역 아파트값은 이미 많이 오른 데다 △올 9월 스트레스 DSR 2단계¹⁾ 시행으로 대출한도가 줄면 회복 탄력성(규제 등으로 떨어진 집값이 다시 오르는 힘)이 약해질 수 있다는 겁니다. 즉 매도자가 부르는 ‘호가’ 그대로 추격 매수²⁾하는 건 위험하단 얘기.

check! 특히 1주택자 중엔 내 집을 내놓기도 전에 살 집 계약부터 해 낭패를 보는 사례가 적지 않다며 주의해야 한다는 조언도 나옵니다.

¹⁾ 스트레스 DSR 2단계: DSR 규제의 센 버전으로, 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 올 2월 시행한 스트레스 DSR 1단계의 가산금리는 0.38%이었고, 올 9월부턴 가산금리 0.75%를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

²⁾ 추격 매수: 가격이 어느 정도 오르는 걸 확인한 후 사들이는 걸 말합니다.

서울 4곳, 도쿄 55곳

런던의 킹스크로스, 도쿄의 아자부다이힐스 등 세계 주요 도시가 대규모 도심 복합개발로 구글 등 다국적기업과 인재를 끌어들이고 있지만, 우리는 정책 불확실성이 심해 민간기업이 복합개발을 외면해서 서울의 글로벌 경쟁력이 약해지고 있다는 주장이 나옵니다. 참고로 올해 기준 서울의 공간혁신구역 시범 사업지는 4곳, 도쿄의 국가전략특별구역 사업지는 55곳입니다.

신축 빌라 사면 ‘1가구 1주택’

1주택자가 신축 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택을 추가로 사도 양도세와 종합부동산세¹⁾ 납부 시 ‘1가구 1주택’ 특례 혜택을 주는 방안을 정부가 검토합니다. 1~2년이면 짓는 빌라, 오피스텔 등 공급을 늘려 3기 신도시를 본격적으로 공급하는 2027년까지 공급 공백을 최소화하려는 겁니다.

¹⁾ 종합부동산세: 집을 여러 채 가진 다주택자에게 별도의 세금을 물려 매물을 내놓게 하겠다는 취지로 만든 제도입니다. 과세기준일인 매년 6월 1일, 집을 한 채만 가지고 있어도 공시가격이 12억 원을 초과하면 내고, 두 채 이상 가졌다면 그 합이 9억 원만 넘어도 내야 합니다.

10월에 내리거나, 더 늦게 내리거나

한국은행은 “미국 연준(Fed)이 금리인하 가능성을 내비쳤지만 그 시기와 폭에 불확실성이 남아 있다”고 했습니다. 이에 시장에선 한국은행이 이르면 10월부터 기준금리를 인하할 수 있다면서 이보다 늦어질 수 있다는 전망도 내놓고 있습니다.

45주 만에 최대 상승

서울 아파트값 상승세가 수도권으로 퍼지고 있습니다. 7월 다섯째 주(29일 기준) 수도권 아파트값은 전주 대비 0.16% 올라 작년 9월 셋째 주(0.17%) 이후 45주 만에 최대 상승폭을 나타냈습니다(출처: 한국부동산원). △공사비 급등으로 인한 공급부족 우려 △금리인하 기대감 등이 맞물린 영향이란 평입니다.

3만1000여 가구 분양

분양가상한제¹⁾ 등으로 수도권 청약 열기가 거센 가운데 8월에도 분양시장에 큰 장이 열립니다. 이달 분양 예정 단지는 전국에 총 3만1100가구(임대 포함)로 올해 월간 기준 가장 많습니다(출처: 부동산R114). 특히 수도권에선 경기(1만4012가구), 서울(4067가구), 인천(3395가구) 순으로 많습니다.

¹⁾ 분양가상한제: 정부가 건설사에 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 정책입니다. 2024년 8월 현재 서울 강남 3구와 용산구, 3기 신도시 같은 공공택지 등에서 분양하는 아파트에 이를 적용합니다. 분양가가 비교적 저렴해 소비자 입장에선 이를 적용한 아파트를 분양받는 게 이득입니다.