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갑을 찾아낼 방법은 없는가?


[1] 전세 사기의 역사는 생각보다 깁니다.

[2] 무려 일제강점기에도 존재했습니다.

[3] 단, 피해자를 만드는 구조는 변하지 않았습니다.


갑을 찾아낼 방법은 없는가?

‘왕’과 ‘신’이 주요 뉴스를 점령했습니다. 전세 사기 얘깁니다. 전세 사기의 역사는 결코 짧지 않습니다. 일제강점기에도 존재했습니다. 오래 진화해온 겁니다. 단, 피해자를 만드는 구조는 변하지 않았습니다. 오늘 부딩은 ‘전세 사기의 진화: 갑을 찾아낼 방법은 없는가?’에 대해 다룹니다.


퇴계 이황도 임차인

‘전세’라는 단어가 공문서에 처음 등장한 건 1910년입니다. 조선총독부에서 만든 ‘관습조사보고서’에 “전세란 조선에서 가장 일반적으로 행해지는 가옥 임대차 방법”이라고 쓰여 있습니다. 단, 전세 제도의 정확한 기원을 알긴 힘듭니다. 예부터 관행처럼 이어왔기 때문입니다. 심지어 안동 출신으로 서울에 벼슬하러 온 퇴계 이황(1501~1570년)도 “한양의 셋집에 동산 뜰이 비었더니…”라는 전셋집에 얽힌 시를 썼습니다.

  • check! 전세는 영어 사전에서도 한국어 발음 그대로 ‘Jeonse’입니다. 집을 빌려 쓰면 매달 집세(rent)를 내는 게 상식인 외국에서 전세는 이해하기 어려운 제도입니다.


갑을 찾아낼 방법은 없는가?

전세 사기의 역사는 전세 제도의 역사만큼 깁니다. 다음은 1938년 조선일보에 실린 기사의 일부입니다. “전세 사기범 최재화는 경매로 팔린 자기 집을 3명에게 다시 전세를 주고 950여 원을 떼먹어 서대문경찰서에 검거됐음.” 1966년 중앙일보도 이런 사연을 다뤘습니다. “본인이 갑의 가옥에 전세를 들어 있었는데 가옥주 갑은 을에게 가옥을 팔고 도망갔음. 갑을 찾아낼 방법은 없는가?”

  • check! 전세 사기는 1960~1970년대에 급증했습니다. 당시 이호철의 소설 <서울은 만원이다>에서 보여준 서울 생활은 혼란 그 자체입니다. 사기꾼이 득실거리고, 내 몸 하나 제대로 뉠 곳도 없습니다.


전세 사기 수법 총정리

최근 들어 전세 사기 피의자를 ‘왕’과 ‘신’으로 부릅니다. 그 피해 규모가 엄청나기 때문입니다. 이제껏 드러난 전세 사기 계통의 왕과 신 현황, 쉽게 정리했습니다.


▷ 빌라의 신 사기: 서울을 포함한 수도권에서 빌라 3493채를 무갭투자¹⁾로 사들인 뒤 세금 72억 원을 내지 않아 자기 소유 주택 100채에 압류²⁾가 걸리게 한 사기.

▷ 세 모녀 사기: 빌라 약 500채를 의도적으로 깡통전세³⁾ 구조로 만들어 피해자 355명에게 795억 원을 ‘먹튀’한 사기.

▷ 빌라왕 사기: 임차인의 보증금으로 다른 집을 사들이는 일명 ‘돌려막기’ 수법으로 빌라 1139채를 매입해 피해자 1인당 최소 1억 원대에서 수억 원대의 피해를 입힌 사기.

▷ 신림동 신탁등기 사기: 고시촌에서 신탁등기⁴⁾의 맹점을 이용해 실질적 소유권이 없으면서도 빌라 전세 계약을 체결해 30여 명에게 20억여 원의 피해를 입힌 사기.

▷ 수원 근저당 사기: 17명의 피해자에게 깡통전세 빌라를 빌려고 보증금 20억5000만 원을 챙긴 사기. 피해자가 전입신고를 하기 전 해당 빌라를 담보로 대출받고 근저당권⁵⁾을 설정.

▷ 인천 건축왕 사기: 집을 짓고 대출과 전세보증금을 동시에 받아 다른 주택을 신축하는 방식으로 보유 주택을 2700채 이상으로 늘려 500여억 원의 피해를 남긴 사기.

¹⁾ 무갭투자: 전세가가 매매가보다 높거나 큰 차이가 없는 집을 본인 돈을 한 푼도 들이지 않고 매입하는 행위를 말합니다.

²⁾ 압류: 이른바 ‘빨간딱지’라고 불리는 스티커를 붙여 임대인의 집 안 살림을 강제로 확보(공매)하는 집행을 말합니다. 공매는 세금 체납이 원인이라 보증금이 세금 체납액의 후순위로 밀립니다.

³⁾ 깡통전세: 통상 임대인의 주택담보대출금과 임차인의 보증금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘을 때 이렇게 부릅니다. 깡통전세는 전세 계약 만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 생길 수 있습니다. 임대인이 주택담보대출금을 제때에 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자랄 수 있기 때문입니다.

⁴⁾ 신탁등기: 건물을 신축하며 돈을 빌린 신탁회사 명의로 등기하는 걸 말합니다. 흔히 땅 주인이 개발 관련 지식은 없고 돈까지 부족할 때 활용하는 방식입니다. 신탁등기를 하면 주택의 실제 소유권은 신탁회사로 넘어가기에 임대인이 마음대로 전세 계약을 맺을 수 없습니다.

⁵⁾ 근저당권: 임대인의 부동산을 담보로 설정하고 문제 발생 시 다른 채권자(돈을 빌려준 이)보다 먼저 채무(빚)를 변제받는 걸 말합니다.


전세 사기, 왜 끊이지 않을까?

계약 주체 간 정보의 비대칭이 심하기 때문입니다. 임대인은 내 집과 관련한 문제를 정확히 알지만 임차인은 모르기 때문입니다. 가령 공인중개사만 믿고 계약했는데 깡통전세였다거나, 권리변동 사항을 실시간으로 넣을 수 없는 등기사항증명서의 맹점을 이용한 사기 수법에 임차인은 당할 수밖에 없습니다. 이런 문제를 해결하고자 계약 때 임차인이 임대인에게 선순위보증금 확인 등을 요청하면 정보를 제공해야 한다는 법이 최근 시행에 들어가긴 했습니다. 2020년부터 국회에서 잠자고 있던 법이 최근 전세 사기 이슈로 뒤늦게 통과된 겁니다.

  • check! 학계에선 전세 사기가 전세 금융 상품의 느슨한 규정에서 왔다는 목소리를 냅니다. 정준호 강원대학교 부동산학과 교수는 “전세대출이나 전세금반환보증보험¹⁾은 정부가 주거복지 측면에서 시행하지만 동시에 금융 상품이라 투자 측면에서 상품(부동산) 가치를 높여주는 효과가 있다”며 “금융 상품이면 안전성을 강화해야 하는데 서민 보호 가치를 내세워 규정을 느슨하게 하니 제도를 갖고 노는 이들이 생긴 것”이라고 평했습니다.

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

역전세 3개월 만에 2배 증가

서울 아파트 역전세¹⁾가 1만 건을 넘어섰습니다. 한 부동산업체에 따르면 최근 3개월간 전세 시세와 기존 전세보증금 역전 현상 발생 건수는 1만751건이었습니다(4월 25일 기준). 지난 2월 초(5346건) 대비 2배 가까이 늘어난 겁니다. 지역별로는 송파구(1087건)가 가장 많았고, 강동구(1074건)가 그 뒤를 이었습니다. 전셋값 하락에 역전세 현상이 심해지며 보증금 미반환 사례가 늘어날 거란 전망이 나옵니다.

¹⁾ 역전세: 전세 계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상황을 말합니다. 내가 2년 전에 3억 원을 보증금으로 냈는데, 계약이 끝날 때 전세 시세가 2억5000만 원으로 떨어져 새로운 임차인 A가 이 가격에 전세 계약을 맺는 상황입니다. 이때 임대인은 괴로울 수 있습니다. A에게 받은 보증금 2억5000만 원에 5000만 원을 더해 내게 돌려줘야 하기 때문입니다.


집값 하락에 취득세 3900억 원 감소

경기도 곳간에 비상이 걸렸습니다. 부동산 경기침체로 전보다 취득세¹⁾가 덜 걷힌 겁니다. 올 1분기 경기도에서 걷은 취득세는 1조9874억 원으로 작년 같은 기간보다 3960억 원 줄었습니다. 올 들어 경기도 아파트 월간 매매거래량은 9000건대(3월)로 회복했지만, 취득세수와 직결되는 실거래가가 너무 하락해 2분기에도 곳간 사정은 좋지 않을 전망입니다.

¹⁾ 취득세: 일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 합니다. 취득가격 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 1.33%~3%, 9억 원 초과는 3%의 세율을 적용합니다.


실거주 의무 완화 보류

정부의 ‘실거주 의무¹⁾ 완화’에 제동이 걸렸습니다. 전세 사기 피해가 그 원인입니다. 실거주 의무를 없애면 갭투자²⁾ 등 투기 수요가 늘어날 것이기 때문입니다. 실제로 최근 여야는 관련 법안을 담은 개정안을 심사했지만 전세 사기의 영향으로 논의조차 하지 못했습니다. 올 초 투자 목적으로 신축 아파트를 분양받은 입주 예정자들은 발을 동동 구를 것으로 보입니다.

¹⁾ 실거주 의무: 청약시장에 뛰어드는 투기 수요를 막기 위한 제도입니다. 2021년 2월 이후 수도권의 분양가상한제 적용 아파트에 당첨된 이는 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 실거주 의무가 주어집니다.

²⁾ 갭투자: 전세를 끼고 투자하는 겁니다. 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 듭니다. 소액의 투자금으로 집을 구입, 시가 상승에 따른 시세차익을 노리는 걸로 이해하면 쉽습니다.


허위 매물 처분 기준 통일합니다

정부가 부동산 허위 매물 처분 기준을 통일하는 방안을 검토합니다. 현재 포털과 부동산중개 플랫폼 간 처벌 기준이 제각각이라 동일한 기준의 더 강력한 규정을 만들겠다는 겁니다. 허위 매물이 전세 사기 등으로 이어지는 사례가 많다는 게 정부의 생각. 단, 처벌 규정은 업체별 사정에 맞게 설정해야 하는데 강한 규제가 나오면 수익성 측면에서 문제가 될 수 있다는 주장도 나옵니다.


5월 4일 용산어린이정원 개방

정부가 주한미군에게 돌려받은 용산공원 부지 일부를 120년 만에 개방합니다. 부지 일부에 ‘용산어린이정원’이란 이름을 붙여 5월 4일 오후 2시부터 임시 개방합니다. 용산어린이정원 홈페이지(yongsanparkstory.kr)를 통해 방문 5일 전 사전 예약을 해야 입장할 수 있으며 개방 시간은 오전 9시부터 오후 6시까지입니다. 어린이가 아니어도 입장할 수 있습니다.



집안 분위기를 바꾸는 시작점, 베드러너


#26 최초의 더하기, 베드러너 예쁜 집에 살기로 결심한 후 가장 먼저 한 일은 물건을 버리고 정리하는 것이었다. 내가 선택하지 않은 물건, 바라보고 있으면 뿌듯함 대신 답답한 마음이 드는 것과 과감히 이별하기로 했다. 낡고 뻣뻣해진 수건을 정리하고 입지 않는 옷가지를 버렸다. 뭐가 뭔지 알 수 없는 전기선과 언젠가는 쓰겠지 하고 모아둔 마음에 들지 않는 볼펜도 정리했다. 그렇게 마음에 드는 물건을 남기다 보니 조금씩 숨통이 트이는 기분이었다. 비로소 내가 원하는 집이 머릿속에 그려지기 시작했다. ‘비상용으로’, ‘언제 쓸지 모르니까’, 혹은 ‘넉넉하게’ 가지고 있던 물건을 없애도 불안하지 않았다. 좋아하는 것만 보며 살아도 된다고, 그래도 괜찮다고 누군가 어깨를 두드리는 것 같았다. 내가 남긴 물건은 주로 심심한 모양을 하고 있었다. 아이보리색 침구, 옅은 무늬의 커튼, 장식이 없는 심플한 가구와 소품…. 백지장 같은 집을 바라보며 무언가를 사서 더한다면 그 처음은 무엇일까 생각했다. 방에서 가장 큰 면적을 차지하는 침대가 눈에 들어왔다. 허연 침구에 계절감을, 아니 그냥 약간의 아늑하고 따뜻한 느낌을 더했으면 좋겠다고 생각했다. 색깔이 조금 다른 담요나 홑이불 같은 걸 이불 위에 레이어드해 올려보았다. 나의 첫 ‘더하기’는 ‘베드러너’였던 거다. 본래 실내에서도 신발을 신는 외국에서 신발을 신은 채 침대에 올라갈 때 시트가 지저분해지는 걸 막기 위해 까는 것이지만 원래 용도 같은 건 중요치 않다. 베드러너는 우리 집에 색감과 촉감을 더해주는 역할을 했고, 지금은 고양이들이 좋아하는 스폿이자 계절마다 분위기 전환을 도모하는 시작점이다. 원사가 긴 짙은 풀색의 폭신한 담요를 깔기 좋은 쌀쌀한 봄날이다. 아침저녁으로 찬 기운이 스미는 요즘, 침대에 누워 발을 뻗으면 발끝에 느껴지는 보드랍고 따뜻한 감촉에 녹는다. 고양이들의 발톱에 끼여 고가 풀리지만 않는다면 내내 이것만 깔아두었을지 모른다. 빨리 날이 따뜻해지기를 고대하면서도 한편으론 조금만 더 이 포근함을 느끼며 잠들고 싶다.




공동중개 소속이 다른 2인 이상의 공인중개사가 소비자와 계약을 맺기 위해 협력하는 걸 말합니다. 공동중개라면 수수료도 2배를 주는 것으로 생각하기 쉽지만 그렇지 않습니다. 설령 3인 이상의 공인중개사가 연결된 경우도 마찬가지.



순가중개 의뢰인이 정해준 가격 이상으로 부동산을 팔고, 그 초과분을 공인중개인의 수입으로 가져가는 걸 뜻합니다. 가령 5억 원짜리 아파트를 5억1000만 원에 팔고, 공인중개사가 수수료로 1000만 원을 받아가는 겁니다. 단, 이는 금지행위입니다.


그림자의 질감

좋아하는 그림자를 찾으면 기분이 좋아진다.

사진 제공. @star_from_byul



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