[1] 정부가 재건축부담금을 깎아줍니다.
[2] 도심에 더 많은 집을 짓기 위해섭니다.
[3] 부자 감세가 아니냐는 불만도 나옵니다.
정부가 재건축부담금을 대폭 깎아줍니다. ‘재초환’을 손보기로 하면섭니다. 서울 등 도심에 더 빨리 많은 집을 짓기 위해섭니다. 다만 왜 부자들의 세금을 줄여주느냐는 불만도 나옵니다. 오늘 부딩은 ‘재초환 완화: 부담금 얼마예요? 0원’에 대해 다룹니다.
재초환이 뭐였더라?
재건축¹⁾에 따른 시세차익 일부를 국가가 환수²⁾해가는 제도입니다. 풀네임은 재건축초과이익환수제. 2006년 노무현 정부에서 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 문재인 정부 들어 부활했습니다. 핵심은 재건축조합원³⁾이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 다만 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새 집을 받는 것뿐인데 왜 발생하지도 않은 미래의 이익에 세금을 물리냐는 거였습니다.
check! 노무현 정부가 이 제도를 도입한 배경요? 그 시절 강남 재건축사업에 돈이 몰리며 집값이 전반적으로 폭등해섭니다. 이에 재건축에 따른 초과 이익을 집값 상승의 주범으로 보고, 그것을 정부가 환수해 적정하게 배분하면 집값이 안정될 거로 보고 제도를 만들었습니다.
¹⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 정비에 들어가는 ‘재개발’과 헷갈리지 마세요.
²⁾ 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3000만 원을 넘으면 그 초과 이익의 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 별도의 산정 방식이 존재합니다. 국토교통부는 2018년 1월 자체 시뮬레이션 결과를 토대로 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축부담금을 조합원 1인당 평균 4억4000만 원으로 예상했습니다. 다만 실제로 징수한 사례는 단 한 건도 없었습니다.
³⁾ 조합원: 재건축이나 재개발사업에서 사업지 내 지분을 가진 사람을 말합니다.
재초환, 어떻게 손보는데?
부담금을 대폭 줄이는 게 핵심입니다. 정부는 크게 세 가지 방향으로 제도를 고칩니다. ① 부담금 면제 기준을 초과 이익 3000만 원 이하에서 1억 원 이하로 조정¹⁾. ② 부담금을 매기는 초과 이익 기준 구간도 2000만 원 단위에서 7000만 원 단위로 조정²⁾. ③ 재건축 전후로 집값이 얼마나 올랐는지 계산할 때 기준을 추진위 구성 승인 시점에서 조합 설립인가일로 조정³⁾.
check! 정부가 재초환을 손보는 이유는 재건축사업을 원활히 하기 위해섭니다. 서울같이 수요는 많고 공급은 적은 지역에 주택공급을 늘리려면 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾸는 재건축사업이 필수인데, 재건축부담금이 높아 사업 진행 속도가 늘어진다는 얘깁니다.
¹⁾ 재초환을 도입한 2006년 이후 최근까지 집값이 3~4배 오른 걸 고려해 부담금 면제 기준을 올리는 겁니다.
²⁾ 집값 상승률 등을 고려해 초과 이익 기준 구간도 다소 느슨하게 고칩니다.
³⁾ 재건축에 따른 차익을 계산하는 기간이 짧아져 조합원이 내는 부담금도 줄어들게 됩니다.
부담금 얼마예요? 0원
여하튼 이번 재초환 개편안에 따르면 재건축아파트 소유주들의 부담금은 크게 줄어들게 됩니다. 전국에 부담금 환수 대상이 84개 단지나 되는데, 그중 38곳은 부담금이 0원이 될 거라는 얘기도 나옵니다. 1억 원 이상 고액 부담금 부과 단지도 18곳에서 5곳으로 줄어들고요. 가령 서울 반포동의 한 재건축아파트를 10년간 보유했다면 부담금이 4억 원에서 1억5800만 원으로 60% 이상 쪼그라듭니다.
부자 감세 VS 공급 확대
그런가 하면 재건축을 활성화해 주택공급을 늘리겠다는 정부의 주장에도 불구하고 불만 섞인 목소리가 나옵니다. 부자 감세¹⁾라는 겁니다. 즉 강남에서 재건축 규제를 풀어도 그 아파트에 살 수 있는 이는 일부 부자뿐이라는 겁니다. 반면 도심 주택공급을 확실히 늘리려면 재초환을 아예 폐지해야 한다는 목소리도 나옵니다.
check! 이번 재초환 개편안으로 시장이 반등할 수 있느냐고요? 전문가들은 “다시 재건축을 활성화하는 계기는 될 수 있으나 집값을 자극하진 않을 것 같다”고 했습니다. 금리인상 등 시장 악재 요인이 많다는 겁니다. 한편 이번 재초환 개편 역시 법을 고쳐야 하는 사안으로 야당의 협조가 필수입니다. 야당이 협조하면 내년 4월엔 새 법의 시행이 가능해집니다.
¹⁾ 부자 감세: 고액 자산가, 고소득자 등 부자에게 부과한 세금 액수를 줄이거나 세율을 낮추는 걸 의미합니다.
전셋집이 넘어가도 보증금을 받을 수 있어요
빠르면 2023년부터 임차인(세입자)이 살고 있는 집이 공매¹⁾로 넘어가더라도 국세보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다. 임차인의 보증금은 밀린 세금보다 후순위에 있지만 예외 규정을 만들어 정부가 이를 돌려주겠다는 겁니다. 또 정부는 임대인(집주인)의 동의 없이도 임차인이 임대인의 세금 체납 여부를 살필 수 있게 하겠다고 했습니다. 이는 지난 8월 초에 내놓은 전세 사기 방안의 후속 조치입니다.
¹⁾ 공매: 세금을 내지 않아 국가기관에 압류된 부동산 등을 경매처럼 공개적으로 파는 걸 말합니다. 민사집행법에 근거한 부동산경매와 달리 이것은 국세징수법을 따릅니다.
청년도 2억 원까지 빌려줍니다
10월 4일부터 대표적 정부표 정책자금 전세대출인 버팀목전세대출 한도가 크게 늘어납니다. 청년은 최대 7000만 원이던 한도가 2억 원까지, 신혼부부의 경우 대출 한도가 수도권은 2억 원에서 3억 원으로, 지방은 1억6000만 원에서 2억 원으로 늘어납니다. 또 지금까진 만 30세 이상 미혼 단독 세대주가 디딤돌대출을 쓰다가 결혼 후 신혼부부 우대 디딤돌대출¹⁾을 받으려면 기존 대출을 전부 갚아야 했지만, 이제부터 ‘생애주기형 구입자금 전환대출’을 통하면 신혼부부 우대 디딤돌대출로 바로 갈아탈 수 있게 됩니다.
¹⁾ 디딤돌대출: 정부가 저리로 빌려주는 대출 상품입니다. 생애 최초로 주택을 구입하는 연 소득 7000만 원 이하의 자녀가 없는 신혼부부가 연 2.00~2.75%의 금리로 최대 2억7000만 원까지 대출받을 수 있습니다.
집은 2023년 3월 이후에 사세요
지금의 시장 침체가 2년간 더 이어질 수 있다는 분석이 나왔습니다. 민간 연구기관인 대한건설정책연구원의 분석입니다. 이들은 집값 저점을 2023년 3월에서 2024년 2월 사이, 전셋값 저점을 2025년 2월로 예상하기도 했습니다. 또한 현재 미분양¹⁾은 양호한 수준이지만 앞으로 금리 환경 등에 따라 늘어날 가능성이 크며, 이것이 건설 경기 장기 침체의 시작점이 될 수 있다고도 지적했습니다.
¹⁾ 미분양: 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.
매매거래 단 907건
지난 8월 서울 아파트 매매거래가 1000건 아래로 떨어졌습니다. 국토교통부가 최근 내놓은 ‘8월 주택 통계’에 따르면 서울 아파트 매매거래는 단 907건을 기록해 통계 집계를 시작한 2006년 1월 이래 최저치를 찍었습니다. 잇따른 금리인상 등으로 매수세가 꺾인 영향입니다. 2020년 기준 서울 전체 아파트가 172만 가구인 걸 고려하면 매매거래는 0.05% 수준에 불과한 겁니다.
전셋값 10년 만에 최대 하락
전국 아파트 전셋값이 약 10년 만에 최대 폭으로 떨어졌습니다. 한국부동산원에 따르면 9월 26일 기준 전국 아파트 전세값은 전주 대비 0.21% 떨어져 2012년 5월 이후 약 10년 만에 가장 큰 하락률을 기록했습니다. 참고로 서울(-0.18%)은 2019년 2월 셋째 주(-0.22%) 이후 약 3년 6개월 만에 최대 낙폭을 보였고요. 이는 임차인(세입자)들의 월세 선호 현상¹⁾과 관련이 있습니다.
¹⁾ 월세 선호 현상: 2022년 하반기 현재 전세대출 금리인상에 따른 가계 부담이 커지며 임차인들이 전세보다 월세를 선호해 전세 수요가 줄어든 현상을 이릅니다.
다운계약
실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 집을 파는 이는 양도세 절세 효과가 있고, 사는 이는 취득세를 절세할 수 있다고 알려졌지만, 대부분은 양도세 절세 효과가 더 커서 집을 파는 이가 요구합니다. 당연히 이것도 불법입니다.
업계약
집을 사고판 실제 금액보다 거래금액을 높여 계약서를 작성하는 걸 말합니다. 이는 당연히 불법입니다. 이렇게 하는 데엔 여러 이유가 있겠지만, 대체로 주택담보대출을 더 많이 받기 위해 이런 불법을 저지릅니다.