3기 신도시 사전 청약 접수가 곧 시작되는 가운데 토지 보상 문제가 이슈입니다. 토지 보상이 늦어져 입주가 늘어지는 것도 문제지만, 토지 보상금으로 풀린 돈이 다시 부동산시장으로 돌아오는 것도 문제라는 겁니다. 오늘 부딩은 ‘3기 신도시 토지 보상: 나아갈 수도, 물러날 수도 없어요’에 대해 다룹니다.
국가가 나랏일을 하기 위해 개인의 의사와 상관없이 국민의 재산권을 강제로 가져가는 거로 이해하면 됩니다. 내 땅이 신도시 개발과 같은 공익사업시행지구에 포함되면 예외 없이 보상금을 받고 내줘야 하죠. 반대해도 소용없습니다. 결국 명도소송*을 통해 국가가 땅을 가져가기 때문입니다. 참고로 토지 보상은 신도시 개발에서 초기 단계에 해당합니다.
▷신도시 공급 순서가 궁금해! 통상 신도시 공급 일정은 ‘지구 지정→지구 계획 수립, 토지 보상→사전 청약→사업 승인과 착공→본청약→입주’ 순으로 진행됩니다.
*부동산 소유자가 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 그것을 인도받기 위해 제기하는 소송입니다.
3기 신도시* 공급 지역 중 토지 보상을 마친 곳이 아직 한 곳도 없다는 사실 때문입니다. 그만큼 정부 예상(2025년)보다 입주가 늦어질 거란 얘기가 나오는 것. 토지 보상이 늘어지는 이유요? 3기 신도시 지역의 땅 주인들이 토지 보상의 주체인 LH를 믿지 못하는 것이 핵심입니다. 가뜩이나 땅값을 낮게 쳐주고 세금 부담은 커서 반발이 심했는데 LH 땅투기 사태가 기름을 부었다는 해석.
*인천시 계양, 남양주시 왕숙, 하남시 교산 등에 아파트 30여만 가구를 짓는 현 정부의 대표적 주택공급 정책입니다.
당초 사전 청약 전 토지 보상을 끝내겠다던 정부의 계획과 현실은 다소 다릅니다. 이달 사전 청약을 앞둔 인천 계양은 토지 보상 협의율이 60%, 하남 교산은 80%가량 진행됐으나 지장물(창고 등) 조사가 막혀 갈 길이 멀기 때문입니다. 나머지는 지역은 아직 토지 보상에 착수하지 못한 상황. 이에 시장에선 사전 청약 당첨이 ‘희망 고문’이 될 거라는 얘기가 나옵니다.
▷과거에도 토지 보상 문제가 있었음? 100% 토지 보상 문제로 볼 순 없겠으나 2008년 2기 신도시로 지정된 인천 검단의 한 단지는 13년이 지난 올해 6월에야 입주를 시작했습니다. 이는 전문가들이 정부의 3기 신도시 추진 의지를 좋게 보면서도 실제 주택공급까지 시차를 고려해 사전 청약 계획을 세우라고 조언하는 이유이기도 합니다.
사실 토지 보상과 관련해 곧 뜨거워질 이슈는 이겁니다. 내년 초까지 수도권에 26조 원에 달하는 토지 보상금이 풀리는 것. 정부가 집값을 잡기 위해 신도시까지 건설하지만 정작 이 과정에서 풀린 토지 보상금이 부동산시장으로 흘러가 가격 상승을 부추긴다는 지적이 나오는 이유입니다. 심지어 3기 신도시의 경우 대토보상*률까지 낮아 정부가 걱정한다고. 이전 1기 신도시와 2기 신도시 건설 당시에도 엄청난 토지 보상금이 풀려 부동산시장이 크게 술렁인 바 있습니다. *공공사업에 수용되는 토지를 현금 대신 개발된 땅으로 보상하는 제도입니다.
현 정부 들어 사람들이 집을 덜 사고도 세금은 더 많이 냈다는 분석이 나왔습니다. 한 국회의원이 서울시에서 제출한 취득세* 관련 자료를 살핀 결과 현 정부 출범 이후 4년간 서울 주택 취득은 2만6380건 줄었지만, 주택 취득세 부과는 4조738억 원 증가한 것으로 확인됐습니다. 당연한 얘기지만 집값이 올랐기 때문에 이런 결과가 나왔다는 주장입니다.
*일정한 자산을 취득했을 때 내는 세금을 말합니다. 당연히 집을 샀을 때도 이를 내야 하죠. 6억 원 이하 집을 샀다면 전체 집값의 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하 주택이라면 1.01~2.99%를 내야 합니다(1주택자 기준). 참고로 현재 정부는 신혼부부가 사는 첫 집, 생애 최초로 구입하는 주택에 대해 취득세 50% 감면 혜택을 해주고 있습니다.
분양가를 시세의 절반으로 낮추는 대신 되팔 때 시세차익의 50%를 공공기관과 나누는 ‘이익공유형 주택’을 빠르면 내년 하반기에 서울에서 공급합니다. 주택을 공급받으면 5년간 무조건 거주해야 한다는 요건이 있지만, 분양가가 많이 오른 현시대에 어떤 대안이 될 수 있다는 주장이 나옵니다. 물론 집값 안정기엔 그 매력이 반감될 수 있습니다.
2·4 부동산 대책의 핵심인 ‘도심 공공주택 복합개발*’ 사업의 디테일이 나왔습니다. 이것으로 내놓는 주택의 70%는 공공분양으로, 나머지 30%는 공공자가주택**과 공공임대주택***으로 채운다는 겁니다. 아울러 공공분양 중 일반 공급 비율은 기존 15%에서 50%로 늘리는데, 그중 30%는 추첨제****로 뽑습니다. 청약통장 가입 기간이 짧은 이들에게 혜택이 돌아갈 거로 보입니다.
*역세권과 저층 주거지, 준공업 지역을 대상으로 공공기관이 주도하는 고밀 개발을 통해 주택을 공급하는 사업입니다.
**분양가가 시세의 절반인 대신 되팔 때 시세차익의 절반을 공공기관과 나누는 ‘이익공유형 주택’ 분양가의 10~25%만 내고 입주, 20~30년간 잔금을 납부해 결국 내 집으로 만드는 ‘지분적립형 분양주택’을 말합니다.
***주거지 마련이 어려운 사회적 배려 계층에게 우선적으로 공급하는 것으로 국가나 지자체 등에서 지원을 받아 일정 기간 동안 저렴하게 임대를 해주거나 임대 후 구매할 수 있게 지은 주택입니다.
****말 그대로 추첨으로 청약에 당첨되는 것입니다. 가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있는 기회가 생깁니다.
공동주택의 유지관리나 하자보수를 위해 입주민에게 걷는 돈입니다. 엘리베이터를 손보거나 외벽 도색 등을 할 때 이 돈을 쓰죠. 원래 집주인이 내도록 되어 있지만, 편의상 관리비에 포함하는 경우가 대부분이라 세입자가 납부하게 된 것입니다. 그래서 이사할 때 그간 관리비에 포함해 내온 이 돈을 집주인에게 돌려받습니다.
장기수선충당금과 비슷해 보이지만 성격이 다른 관리비입니다. 공동시설의 전구 교체, 냉난방시설 청소 등에 이 돈을 사용하죠. 실제 거주하는 이의 편익을 위한 비용이기 때문에 주택 소유 여부에 상관없이 입주민이 납부의 주체가 됩니다. 이 때문에 이사할 때 집주인에게 청구할 수 없는 비용이고요.
구름이 사라지고 혼자가 부끄러운 낮달. 🍏
사진 제공. @zadu_zadu
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