정부가 처음으로 규제지역을 해제했습니다. 전국적으로 집값이 약세를 보이고 있어섭니다. 단, 이런 조치에도 시장에 대한 영향은 미미할 거란 반응입니다. 오늘 부딩은 ‘규제지역 해제: 규제를 풀었는데, 풀리지 않았습니다’에 대해 다룹니다.
17개 규제지역 해제
정부가 전국 17개 규제지역 해제를 결정했습니다. 이에 따라 대구와 대전 등 일부 지역은 투기과열지구¹⁾에서 빠졌습니다. 경북 경남시와 전남 여수시 등 일부는 조정대상지역²⁾에서 빠져 자유의 몸이 되었고요. 2016년 이후 전국 곳곳이 규제지역으로 묶인 걸 고려하면 약 5년 만의 변화입니다. 정부의 이번 조치는 7월 5일부터 효력이 생깁니다.
¹⁾ 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 초과하는 등 주택에 대한 투기가 우려되는 지역으로 정부에서 지정합니다. 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 대출과 청약, 세금에 이르기까지 다양한 규제를 받습니다. 매운맛에 비유하면 ‘아주 매운맛’에 해당합니다.
²⁾ 직전 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.3배를 초과하는 등 집값 과열이 우려되는 지역으로 정부에서 지정합니다. 투기과열지구에 비하면 그 강도가 느슨한 편입니다.
규제 왜 풀었을까?
지방의 건설 경기가 침체해섭니다. 최근 일부 지방에선 집값이 하향 곡선을 그리는 만큼 불합리한 규제는 풀어주자고 결정한 겁니다. 단, 정부도 무턱대고 규제를 풀진 않았습니다. 집값이 더는 오를 것 같지 않은 지역 위주로 선별해 풀어줬습니다. 이에 규제지역으로 남은 수도권과 세종시 등은 반발했습니다. 역차별이라는 겁니다.
check! 세종시는 이번에 지방 중 유일하게 투기과열지구 지정이 유지됐습니다. 청약경쟁률이 여전히 높고, 개발 호재도 많다는 게 이유였습니다.
무엇이 달라질까?
비규제지역이 되면 대출, 청약, 세금 등 여러 규제가 풀립니다. 특히 청약시장의 허들은 완전히 사라집니다. 가령 비규제지역에선 해당 지역 거주자뿐 아니라 서울 등 수도권 거주자도 요건만 갖추면 1순위 청약이 가능합니다(세대주·세대원 모두 가능!). 분양권¹⁾전매제한 기간도 6개월 이내로 짧아지고요. LTV²⁾ 도 최대 70%를 적용합니다. 각종 부동산 세금 부담도 낮아집니다.
¹⁾ 새 아파트나 오피스텔 청약에 당첨되면 주어지는 권리입니다. 재개발·재건축 단지에서 주택 철거 보상으로 새 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 말하는 ‘입주권’과 헷갈리지 마세요!
²⁾ 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말합니다. LTV 80%라면 5억 원짜리 집을 담보로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻.
규제를 풀었는데, 풀리지 않았습니다
단, 이번 조치가 시장에 미치는 영향은 크지 않을 거란 반응입니다. 지금은 내 집 마련보다 금리인상에 대한 걱정이 더 크다는 겁니다. 심지어 DSR¹⁾ 규제도 최근 더 강력해졌습니다. 하여 규제지역 해제에도 매수세는 늘지 않을 거라는 게 중론. 한 전문가는 “상승기엔 작은 규제완화에도 민감하지만, 조정기엔 악재에 민감하고 호재엔 둔감하다”라는 말로 지금의 시장을 평했습니다.
check! 규제지역 해제는 정부의 입장에서 집값이 오를 가능성이 낮다는 얘기이기도 합니다. 바꿔 말하면 이제 사람들은 그 지역에 관심을 갖지 않을 수 있는 겁니다. 이를 ‘규제의 역설’이라고 합니다.
¹⁾ 1년간 갚아야 하는 대출 원리금(원금+이자)이 내 소득 대비 얼마나 되는지 계산한 수치입니다. DSR이 40~50%면 1년간 내는 원리금이 연봉의 40~50% 수준을 넘어선 안 됩니다. 7월부터 총대출금이 1억 원을 넘으면 개인별 DSR 40% 규제를 받습니다.
수도권 규제는 언제 풀까?
마지막 순서가 될 가능성이 높습니다. 수도권은 대부분 집값 상승세가 이어지고 있거나 떨어졌다고 해도 그 기간이 오래되지 않았다는 게 정부의 변입니다. 지방만큼 미분양¹⁾ 도 많지 않고요. 단, 정부는 앞으로 시장 상황을 잘 살펴 집값이 하향 안정세를 보이는 지역이 나오면 12월 전이라도 추가 규제지역 해제를 검토하기로 했습니다.
¹⁾ 팔리지 않은 '재고' 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것. 믿기 어렵겠지만 시장 침체가 심한 2013년 9월엔 서울에서도 미분양이 4300여 가구나 나왔습니다.
8월 전세대란 안 올 수도!
오는 8월 전세대란¹⁾이 올 거라던 전망이 시들해지고 있습니다. 전세대란이 올 거면 벌써 징후가 나타났을 텐데 최근 전세 매물은 오히려 늘고 전세보증금도 안정세를 보이고 있다는 겁니다. 한 부동산 기업 통계를 보면 7월 3일 기준 서울 전세 매물은 2만8804건으로 1년 전(2만249건)보다 42.2%나 늘었습니다. 물론 8월에 한꺼번에 전세 계약 만기가 돌아오는 게 아니라 상황을 더 지켜봐야 한다는 지적도 있습니다.
¹⁾ 2020년 7월 말에 시행한 임대차 3법 중 ‘계약갱신청구권제’를 써서 4년간 거주한 전세 계약이 순차적으로 만료되는 오는 8월 이후 전셋값이 크게 오를 가능성을 말합니다.
7월 4일부터 2652가구 모집
LH가 7월 4일부터 청년·신혼부부 매입임대주택¹⁾에 대한 청약 접수를 시작합니다. 청년형 1238가구, 신혼부부형 1324가구로 총 2562가구(지역별로는 수도권이 1299가구, 그 외 지역이 1263가구)입니다. 단, 지역별로 청약 접수 기간이 조금씩 다르니 자세한 내용은 LH청약센터 홈페이지(apply.lh.or.kr)나 마이홈 콜센터(1600-1004)를 통해
¹⁾ 기존 건물을 공공기관이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 확인해야 합니다. 매입임대주택 입주는 8월 말부터 시작됩니다.저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년형은 시세의 40~50% 임대료로 최대 6년간 거주할 수 있고, 신혼부부형은 시세의 30~40% 임대료로 거주할 수 있는 Ⅰ 유형과 아파트·오피스텔 등에 시세의 60~80% 임대료로 거주할 수 있는 Ⅱ 유형 등으로 나뉩니다. 청년형은 무주택자인 미혼 청년(19∼39세)이, 신혼부부형은 결혼 7년 이내 신혼부부와 예비 신혼부부가 대상입니다.
73%가 비아파트
서울부동산정보광장 통계에 따르면 올해 서울에서 팔린 집 10가구 중 7가구 이상이 비(非)아파트였습니다. 올 들어 6월 29일까지 서울 전체 주택 거래량 2만7220건 중 1만9892건(73.07%)이 아파트가 아닌 빌라(다세대·연립주택), 단독주택 등이었습니다. 규제가 몰린 아파트 대신 상대적으로 가격이 싼 빌라 등에 매수세가 몰렸다는 평입니다.
서초구만 올랐어요
6월 27일 한국부동산원 통계 기준 서울 아파트값이 0.03% 떨어지며 전주와 같은 하락폭을 보였습니다. 단, 25개 구 중 서초구만 전주와 같은 상승률(0.02%)을 보이며 아파트값이 올랐습니다. 시장에선 한강 변 신축과 재개발·재건축 단지에서 신고가¹⁾가 나온 영향으로 풀이했습니다. 또 다른 강남권과 달리 토지거래허가구역²⁾에서 빠진 것도 영향을 미쳤다는 평입니다.
¹⁾ 이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.
²⁾ 일정 규모 이상의 주택과 상가, 땅 등을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 투기 수요를 차단해 치솟는 집값을 누르기 위한 대안으로 주목받았습니다. 이것으로 지정되면 사실상 갭투자가 불가능하고 실거주용 거래만 가능합니다. ‘토지’거래허가구역인데 집을 살 때도 허가를 받아야 하는 이유요? 땅 위에 지은 건물은 모두 대지 지분을 갖고 있어서입니다.
재개발 망설이지 않겠습니다!
재선에 성공한 오세훈 서울시장이 지난 7월 1일 온라인 취임식을 통해 “재개발·재건축을 정상화해 부동산시장을 안정화시키겠다”고 했습니다. 또 “집값이 하향 안정화되는 추세인 만큼 망설이지 않고 모든 정책 수단을 강구해 신규 주택을 최대한 공급하겠다”고 덧붙였습니다. 참고로 서울시장이 밀고 있는 주택정책엔 신속통합기획¹⁾과 모아주택²⁾ 등이 있습니다.
¹⁾ 서울시의 재건축·재개발 활성화 방안 중 하나로, 공공성을 높이는 대신 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 대폭 줄이는 것이 핵심입니다. 공공 정비사업처럼 보이지만 민간 정비사업입니다.
²⁾ 여러 개의 소규모 주택 등을 모아 신축하면서 지하 주차장 등 편의시설을 확보하는 게 골자인 정비 모델입니다.
우선변제권
내가 세 들어 살고 있는 집이 경매 등으로 팔리게 되었을 때, 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 주민센터 등 거주지 관할 공공기관에서 전월세 계약 체결을 확인해준 일자(확정일자)를 받아야 이 권리가 생깁니다.
대항력
경매 등으로 집주인이 바뀌어도 세입자가 남은 계약기간에 계속 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리를 얻기 위해선 전입신고 등 행정 처리를 해야 합니다.